Plani për ta zgjidhur “nyjen” e pronave në 10 vjet!
Nga Kreshnik KUÇAJ/SCAN Magazine
Çështja e pronësia konsiderohet nga institucionet vendase e të huaja si një ndër problematikat më të komplikuara e më të vështirë për t’u zgjidhur. Ndryshimet e shumta ligjore deri më tani nuk kanë arritur t’i japin zgjidhje kësaj problematike shumëvjeçare.
Por gjatë vitit 2019, parashikimet ligjore mund të ndryshojnë të paktën natyrën dhe ritmin e zgjidhjes së problematikave. Njëra nisma ligjore është ajo që parashikon shkrirjen e institucioneve të pronësisë si ALUIZNI apo ZRPP duke i bashkuar në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës.
Me këtë institucion, synon t’i jepet fund burokracisë ndërinstitucionale për çështjet e pronësisë. Por nuk janë vetëm institucionet ato që ndryshojnë vitin e ardhshëm. Ligjet e ndryshme të pronësisë, e sidomos ngërçet e hasura ndër vite, janë bashkuar në një nismë të vetëm që synon t’i japë fund njëkohësisht dhe paralelisht çështjes së tokave të përfituara me ligjin 7501, çështjes së legalizimit të ndërtimeve informale e njëkohësisht edhe kompensimit të pronarëve. Për mbylljen e këtyre proceseve parashikohen tarifa preferenciale 3 mijë dhe 8 mijë lekë ndërsa në total, efekti financiar i të tyre vlerësohet më shumë se 27 miliardë lekë.
Por pavarësisht këtyre ndryshimeve, problematika e pronësisë në rastin më të mirë do të kërkojë edhe një dekadë tjetër për t’u zgjidhur. “Efekti që pritet të sjellë projektligji është konsolidimi i marrëdhënieve të pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme dhe arritja e sigurisë juridike në këto marrëdhënie, në një afat 10-vjeçar (që mendohet se do të jetë koha e nevojshme për të përfunduar procedurat e parashikuara në projektligj)” shkruhet në relacionin e nismës.
Aktet e Ligjit 7501
Sa i përket marrjes së akteve të pronësisë mbi tokat bujqësore të përfituara me ligjin 7501 apo nga shpërbërja e ish ndërmarrjeve bujqësore, ligji i ri parashikon se aktet e marrjes së tokës në pronësi (AMTP), të fituara përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, konsiderohen të vlefshme nëse plotësohen, njëkohësisht, kushtet e mëposhtme:
-Subjekti ka qenë legjitimuar për të përfituar tokë sipas akteve ligjore e nënligjore për ndarjen e tokës bujqësore ose, edhe nëse nuk ka qenë legjitimuar, ka përfituar tokën, për të cilën i është hequr pronësia atij apo trashëgimlënësit gjatë krijimit të kooperativës apo ndërmarrjes bujqësore;
-Subjekti ka përfituar tokë vetëm në territorin e një kooperative apo ndërmarrjeje bujqësore;
-Toka e ndarë me AMTP nuk ka qenë e llojit (zërit kadastral) “truall”, “rëra bregdetare” ose “plazhe”.
Përsa i përket trajtimit të titujve që nuk përmbushin kriteret e mësipërme, ligji parashikon se “kur pronari aktual i tokës është ende përfituesi fillestar i AMTP-së, titulli është i pavlefshëm dhe sipërfaqja e tokës kalon në fondin e tokës”. Në këtë rast, brenda 30 ditëve, nga konstatimi i mospërmbushjes së kushteve të ligjësimit, Agjencia Shtetërore e Kadastrës ngre padi pranë Gjykatës së Apelit për detyrimin e njohjes së pronësisë shtetërore mbi pasurinë;
Në rastet kur përfituesi fillestar i titullit të pronësisë, si pasojë e një transaksioni apo shpronësimi për interes publik, nuk e disponon më tokën plotësisht apo pjesërisht, detyrohet që për sipërfaqen përkatëse të tokës të kryejë pagesën. Pagesa, në varësi të rastit, i përgjigjet shumës, sipas hartës së vlerës së pronës, të përcaktuar me vendim të Këshillit të Ministrave, për sipërfaqet rezultat i transaksionit, apo vlerës së kompensimit të përfituar për shkak të shpronësimit për interes publik.
Mbivendosjet, mangësitë ose shtesat e tokës, detyrimi për të paguar pjesën ekstra. Nisma e re ligjore parashikon ndër të tjera edhe rastet e zgjidhjeve kur ka mospërputhje të sipërfaqes në terren me atë që është e shënuar në aktin marrjes së tokës në pronësi. Nëse, gjatë procedurave të regjistrimit ose përmirësim/përditësimit të regjistrit të pasurive të paluajtshme, evidentohet se sipërfaqja e tokës bujqësore në AMTP është e ndryshme nga ajo që posedohet efektivisht në terren, veprohet, si më poshtë vijon:
-Kur sipërfaqja që posedohet është më e madhe se ajo e përcaktuar në AMTP, subjekti ka të drejtë të përfitojë kalimin e pronësisë së sipërfaqes shtetërore shtesë deri në masën e njëzet përqind të sasisë së sipërfaqes të AMTP-së, sipas çmimit të përcaktuar në hartën e vlerës së pronës. Nëse poseduesi nuk e kërkon, e refuzon apo nuk shlyen vlerën, sipërfaqja shtetërore shtesë kalon për llogari të fondit të tokës bujqësore në administrim të njësisë së vetëqeverisjes vendore dhe jepet me qira nga kjo e fundit.
-Përjashtimisht, kur sipërfaqja shtetërore shtesë është pronë shërbyese, poseduesi, në çdo rast, është i detyruar të shlyejë vlerën e saj. Në të kundërt, regjistrohet hipoteka ligjore mbi të dhe mbi pasurinë kryesore;
-Kur sipërfaqja që ekziston efektivisht në terren është më e vogël se ajo e përcaktuar në AMTP, Agjencia Shtetërore e Kadastrës procedon me regjistrimin e titullit për sipërfaqen që posedohet efektivisht në terren.
-Nëse vendndodhja e sipërfaqes së poseduar efektivisht nga përfituesi i AMTP-së është e ndryshme nga ajo e përcaktuar në këtë të fundit, por brenda territorit të fshatit, ligjërimi dhe regjistrimi kryhen sipas vendndodhjes së sipërfaqes së poseduar, kur kjo është pasuri shtetërore. Nëse sipërfaqja që posedohet efektivisht është jashtë territorit të fshatit apo është në pronësi të të tretëve dhe ndërmjet palëve nuk arrihet marrëveshjeve juridiko-civile, ligjërohet dhe regjistrohet sipërfaqja sipas vendndodhjes në AMTP.
Nëse për vetë sipërfaqen, sipas vendndodhjes në AMTP, ka tituj pronësie të të tretëve, zbatohen rregullat e parashikuara në nenin 37, të ligjit “Për kadastrën”. Në përfundim të procedurave, sipas këtij neni, kur krijohen sipërfaqe shtetërore të lira, ato transferohen në fondin e tokës bujqësore të njësisë së vetëqeverisjes vendore dhe jepen me qira nga kjo e fundit.
Titujt e pronësisë
Nisma e re ligjore parashikon se përfitojnë kalimin në pronësi, pa shpërblim, të tokës bujqësore, subjektet që plotësojnë, njëkohësisht, këto kushte:
-Kanë qenë legjitimuar për të përfituar tokë sipas vendimeve të Këshillit të Ministrave nr.255, datë 2.8.1991, nr.452, datë 17.10.1992, apo vendimeve të veçanta, pavarësisht nëse kanë ndryshuar vendbanimin pas datës 1.10.1992. Këtu përfshihen edhe subjektet, që, sipas informacionit të gjendjes civile, kanë ardhur me banim në territorin e ish-ndërmarrjeve bujqësore pas datës 1.8.1991 si dhe banorët jopunonjës të ish-kooperativave bujqësore;
-Nuk kanë përfituar tokë bujqësore në territorin e ndonjë kooperative apo ndërmarrjeje bujqësore tjetër;
-Përpara hyrjes në fuqi të këtij ligji, kanë paraqitur kërkesë pranë organeve kompetente për plotësimin me AMTP për tokat e ish-kooperativave bujqësore apo ish-ndërmarrjeve bujqësore ose janë pajisur me aktin e marrjes së tokës në përdorim;
-Janë përdorues faktikë të tokës bujqësore.
Toka që kalohet në pronësi, pa shpërblim, duhet të përmbushë, njëkohësisht, këto kushte:
-T’i përkasë një prej zërave të tokës bujqësore;
-Të mos jetë pronë private e të tretëve
-Të mos u jetë dhënë në përdorim apo me qira të tretëve
-Të mos jetë objekt i formave të kompensimit fizik
-Të mos jetë zënë nga ndërtime pa leje, të të tretëve apo të vetë subjektit kërkues
-Të mos jetë objekt i investimeve strategjike,
-Të mos jetë në përgjegjësi administrimi të institucioneve kërkimore-shkencore.
Nëse ndalimet e listuara në këtë pikë janë të pranishme për një pjesë të sipërfaqes së tokës, kalimi i pronësisë, pa shpërblim, zbatohet vetëm për pjesën e mbetur.
Sasia e sipërfaqes së tokës bujqësore, që kalohet në pronësi pa shpërblim, është sa sipërfaqja e përcaktuar në aktin e marrjes së tokës në përdorim, sa sipërfaqja e poseduar, kur nuk është miratuar më parë akti i marrjes së tokës në përdorim, por, në çdo rast, jo më tepër se norma për frymë.
Në rastet kur sipërfaqja e lirë në terren është më e vogël se ajo e përcaktuar në aktin e marrjes së tokës në përdorim, subjektit i miratohet kalimi i pronësisë, pa shpërblim, vetëm për sasinë e sipërfaqes që rezulton e lirë. Nëse vendndodhja e sipërfaqes së poseduar efektivisht është e ndryshme nga ajo e përcaktuar në aktin e marrjes së tokës në përdorim, por brenda territorit të fshatit, kalimi i pronësisë, pa shpërblim, dhe regjistrimi kryhen sipas vendndodhjes së sipërfaqes së poseduar, nëse ajo përmbush kushtet.
Legalizimet
Paralelisht me zgjidhjen e problematikave të pronësisë për tokat bujqësore, ligji parashikon një proces tjetër, atë të verifikimit të ndërtimeve pa leje. Agjencia Shtetërore e Kadastrës do të evidentojë në terren ndërtimet pa lejë dhe ato në shkelje të lejes duke përditësuar gjendjen ndërtimore në terren. Pas evidentimit, në procesin e legalizimit do të përfshihen ndërtimet që nuk cenojnë veprat kryesore të infrastrukturës publike, akset rrugore kombëtare, territorin apo funksionalitetin e ndërtesave publike, integritetin e monumenteve të kulturës, territoret e destinuara për investime strategjike dhe vijën bregdetare. Ndërtimet pa leje, që cenojnë kriteret e mësipërme, përjashtohen nga legalizimi.
Për objektet me shkelje të lejes së ndërtimit, kriteret e mësipërme sjellin përjashtimin nga legalizimi vetëm për sipërfaqet në tejkalim të lejes së ndërtimit, kur ato janë të ndashme nga ndërtimi kryesor (ndërtimi me leje). Në rastin kur këto sipërfaqe nuk janë të ndashme, objektet me shkelje të lejes së ndërtimit legalizohen në tërësi. Në rastet kur poseduesi i ndërtimit nuk është pronar i parcelës ndërtimore, akti i legalizimit të ndërtimit nga ASHK-ja shërben edhe si akt i kalimit të pronësisë mbi truallin e parcelës.
Në rast se një subjekt posedon më shumë se një ndërtim pa leje, ai ka të drejtë të zgjedhë, me akt noterial, se për cilin do të përfitojë pronësinë e parcelës ndërtimore sipas çmimit favorizues të legalizimit. Për ndërtimet e tjera zbatohet çmimi i përcaktuar në hartën e vlerës së pronës, të miratuar me vendim të Këshillit të Ministrave, dhe tarifa e shërbimit, pavarësisht nga kategorizimi i funksionit të objekteve apo sipërfaqja e parcelës ndërtimore.
Kompensimi i pronarëve
Për pronarët joposedues, pasuritë e të cilëve janë zënë nga parcelat e ndërtimeve të legalizuara, Këshilli i Ministrave do të miratojë me vendim, vlerën e kompensimit financiar për sipërfaqet takuese. Llogaritja e vlerës së kompensimit bëhet në bazë të çmimit të përcaktuar në hartën e vlerës së pronës, për llojin e pasurisë “truall”. Mënyra e shpërndarjes së fondit financiar të kompensimit, që krijohet nga kalimi i pronësisë së parcelave ndërtimore, si dhe kriteret e procedurat e zbatueshme, përcaktohen me vendim të Këshillit të Ministrave.
Kur mbi truallin e parcelës ndërtimore në pronësi të pronarit joposedues rëndon hipotekë, procedurat e legalizimit dhe të miratimit të masës dhe vlerës së kompensimit financiar nuk pengohen. Kreditori hipotekar ka të drejtë garancie (pengu) mbi shumën e kompensimit financiar, e cila pasqyrohet në vendimin e Këshillit të Ministrave. ASHK-ja vendos në një llogari bankare të posaçme shumën e kompensimit financiar, e cila nuk vihet në dispozicion të subjektit përfitues pa miratimin apo marrëveshjen e kreditorit. I njëjti rregull zbatohet edhe për të drejtat e tjera reale të të tretëve mbi parcelën ndërtimore.
Kur për truallin e parcelës ndërtimore ka mbivendosje të disa titujve pronësie, vendimi i Këshillit të Ministrave për masën dhe vlerën e kompensimit financiar miratohet pa përcaktuar subjektin përfitues të shumës. Me miratimin e këtij vendimi, ASHK-ja kryen regjistrimin e pronësisë mbi parcelën ndërtimore në favor të poseduesit të ndërtimit të legalizuar. Vlera e kompensimit financiar vendoset në një llogari bankare të posaçme dhe vihet në dispozicion të subjektit që do të rezultojë përfitues nga vendimi gjyqësor i formës së prerë, i cili zgjidh mbivendosjen.
Në raste mosmarrëveshjesh, kur gjatë procedurave të legalizimit, konstatohet se për të njëjtin ndërtim pa leje ka aplikime nga dy ose më shumë subjekte, procedurat e legalizimit vijojnë në favor të subjektit që ka aplikuar i pari në kohë. Mosmarrëveshjet ndërmjet subjekteve aplikuese dhe pretendimeve të të tretëve për të drejtat mbi ndërtimin pa leje apo për raportet e pronësisë mbi ndërtimin zgjidhen gjyqësisht. Për ndërtimet pa leje që janë objekt i konfliktit gjyqësor, dhe që kualifikohen për legalizim ASHK-ja nuk pezullon procedurën administrative, por miraton legalizimin pa përcaktuar përfituesit.
Pas përfundimit të gjykimit të padisë, regjistrimi i pronësisë mbi pasurinë e legalizuar bëhet sipas përmbajtjes së vendimit gjyqësor të formës së prerë Pas hyrjes në fuqi të këtij ligji, do të ndalohet çdo veprim tjetërsimi i pasurisë nga njësitë e vetëqeverisjes vendore, pa u kryer më parë regjistrimi i saj në regjistrin publik.
Institucionet shtetërore dhe njësitë e vetëqeverisjes vendore kanë detyrimin që, brenda 60 ditëve, nga hyrja në fuqi e këtij ligji, të krijojnë ose të ngarkojnë një strukturë të posaçme, e cila do të ketë për objekt të veprimtarisë së saj vetëm inventarizimin, plotësimin, përditësimin dhe ndjekjen e procesit deri në regjistrimin e pronave në regjistrin publik të pasurive të paluajtshme dhe pajisjen me certifikatë pronësie, për çdo pasuri.
Fatura 27 miliardë lekë
Proceset e legalizimit, kalimit të tokës në pronësi, regjistrimit të saj etj. kundrejt tarifave preferenciale pritet që të sjellin të ardhura edhe për arkën e shtetit. Peshën më të madhe në parashikimin e të ardhurave që mund të mblidhen e kanë rastet e sipërfaqes shtesë që kanë 200 mijë familje që kanë akte të marrjes së tokës në pronësi.
Në total, shitja e sipërfaqes së tepërt arrin vlerën e 19 miliardë e 100 milionë lekëve. Një problematikë e theksuar, së cilës i jepet zgjidhje me këtë projektligj, është detyrimi i papërmbushur nga institucionet shtetërore dhe vendore, për të regjistruar në regjistrin e pasurive të paluajtshme pronat e tyre. Kjo ka ardhur në një masë të madhe si pasojë e barrës së lartë financiare, që shkaktonte tarifa e regjistrimit (kryesisht fenomen i pronave të transferuara – njësi e vetëqeverisjes vendore), por edhe si pasojë e neglizhencës së institucioneve për të kryer këtë procedurë kaq të rëndësishme.
Për këtë arsye, “Tarifat e regjistrimit për institucionet shtetërore dhe njësitë e qeverisjes vendore”, janë propozuar një sërë lehtësirash (tarifë e reduktuar, mospagesë për ndryshimet që rezultojnë në regjistër pas përditësimit; moskushtëzimi i regjistrimit me parapagimin e tarifës), me qëllim nxitjen e organeve shtetërore dhe vendore për kryerjen e regjistrimit. Tarifa preferenciale është llogaritur në vlerën 3 mijë lekë si për procesin e transferimit të pronës në njësitë e vetëqeverisjes vendore ashtu edhe për procesin e regjistrimit të pronës shtet.
Nga këto dy procese, me këto tarifa, arkëtimet parashikohen në vlerën e 1 miliardë e 188 milionë lekëve. Sa i përket legalizimeve, në relacion parashikohet se janë 227 mijë objekte të legalizueshme (deri tani vlerësohet se janë legalizuar 150 mijë objekte), procedura të cilat parashikohet të kenë një efekt financiar 7 miliardë lekë. Kalimi në pronësi i oborreve në përdorim, ku vlerësohet se janë 1 mijë e 84 kërkesa me tarifë 8 mijë lekë, ka si efekt financiar 8 milionë e 672 mijë lekë.
Kalimi në pronësi i truallit për ndërtimet e para 1991, ku vlerësohet se janë 20 mijë kërkesa, parashikohet të ketë si efekt financiar 149 milionë e 840 mijë lekë. Nëpërmjet proceseve të parashikuara në nismë ligjore të ardhurat që mendohet të mblidhen, vlerësohen me përafërsi rreth 27 miliardë e 446 milionë e 812 mijë lekë.
*Material i përgatitur nga portali SCAN. Ripublikimi mund të bëhet vetëm kundrejt citimit të autorësisë dhe burimit origjinal.