Të gjitha problemet e ligjit për kadastrën!

Sabina Lalaj, drejtuese e studios ligjore “Deloitte Legal” sh.p.k., flet në lidhje me vlerësimin e disa problematikave ligjore të konstatuara në dispozitat e ligjit për kadastrën: nga shqyrtimi i dispozitave të ligjit vëmë re disa parashikime, të cilat, parë me syrin e profesionistit, mund të sjellin paqartësi dhe, me gjasë, mund të rezultojnë shqetësuese në të ardhmen

Me kthimin sërish në Parlament të ligjit “Për kadastrën” Presidenti i Republikës, Ilir Meta, ka provokuar edhe një debat midis profesionistëve të kësaj fushe. Zj. Sabina Lalaj, drejtuese e studios ligjore “Deloitte Legal” sh.p.k., gjatë një interviste për “SCAN Magazine” flet për problematikat ligjore të konstatuara në dispozitat e këtij ligji.

Sipas saj, nga shqyrtimi i dispozitave të ligjit vëmë re disa parashikime, të cilat, parë me syrin e profesionistit, mund të sjellin paqartësi dhe, me gjasë, mund të rezultojnë shqetësuese në të ardhmen. Për më tepër, në dispozita të caktuara, ligji e tejkalon disi fushën e tij të zbatimit, si dhe duket sikur u atribuon organeve të shërbimit kadastral tagra arbitri në çështje të caktuara.

Zj. Lalaj, siç jeni në dijeni, Kuvendi i Shqipërisë ka miratuar së fundmi ligjin nr. 111/2018, datë 20.12.2018 “Për kadastrën”, të cilin Presidenti i Republikës e ka kthyer për rishqyrtim në Kuvend, për arsyet e bëra publike tashmë. Në gjykimin tuaj, si avokate dhe konsulente ligjore me përvojë, a sjell ky ligj ndonjë përmirësim të situatës aktuale në lidhje me regjistrimin e pasurive të paluajtshme? A i adreson ai mjaftueshëm problematikat e ndeshura, në praktikë, deri më sot?

Gjithkujt që zotëron një pronë të paluajtshme, në një mënyrë, ose në një tjetër, në gjithë këto vite demokraci, i është dashur të ndeshet me angaritë burokratike dhe, shpeshherë, sjelljen arbitrare të nëpunësve të Zyrave të Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, ose siç njihen rëndom, të hipotekave.

Është me vend të theksohet se një pjesë e mirë e problematikave dhe shqetësimeve me të cilat ballafaqohen pronarët në kuadër të regjistrimit të pasurive të tyre, më shumë sesa nga dispozitat e legjislacionit aktual, burojnë nga vullneti juridiko-administrativ dhe, herë-herë, qëndrimi individual i nëpunësve në raport me detyrimet e tyre ligjore. Kësisoj, sado e përshtatshme të jetë një normë ligjore, efektiviteti, ndikimi pozitiv dhe përfitimi shoqëror që ajo mund të sjellë, pikë së pari, është subjekt i vullnetit njerëzor për ta zbatuar drejt dhe objektivisht këtë normë.

Në gjykimin tim, dispozitat e ligjit për kadastrën duket sikur, më shumë sesa tek reforma proceduralo-materiale, e vënë theksin kryesisht tek reforma institucionale në këtë sektor. Të krijohet përshtypja se qëllimi kryesor i ligjit nuk lidhet me dhënien e një shërbimi regjistrimi cilësor dhe të shpejtë, por me mënyrat sesi administrohet funksionalisht ky shërbim.

Është fjala, ndër të tjera, për krijimin e një super organi, si Agjencia Shtetërore e Kadastrës, e cila themelohet nga bashkimi i Zyrës së Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme (ZRPP), Agjencisë së Legalizimit, Urbanizimit dhe Integrimit të Objekteve/Ndërtimeve Informale (ALUIZNI) dhe Agjencisë së Inventarizimit dhe Transferimit të Pronave Publike (AITPP). Dispozitat e ligjit nuk rezultojnë të sjellin ndryshim thelbësor në aspektin e përshpejtimit të dhënies së shërbimit, por, më tepër, duket sikur synojnë të sanksionojnë në gjuhë normative-ligjore praktikën e ndjekur dhe, deri diku, të konsoliduar tashmë nga ZRPP.

Ndaj, druaj se do të na duhet të shqyrtojmë edhe aktet nënligjore që do të dalin në zbatim të ligjit, si dhe, mbi të gjitha, të presim e shohim se si do të jetë qasja, sjellja dhe vullneti i nëpunësve të shërbimit kadastral, ndaj kërkuesve të këtij shërbimi, pas hyrjes në fuqi të ligjit. Përveç sa më sipër, nga shqyrtimi i dispozitave të ligjit vëmë re disa parashikime, të cilat, parë me syrin e profesionistit, mund të sjellin paqartësi në të ardhmen. Konstatojmë se ligji, në dispozita të caktuara, e tejkalon disi fushën e tij të zbatimit, si dhe duket sikur iu atribuon organeve të shërbimit kadastral tagra arbitri në çështje të caktuara.

Mund të na përmendni cilat janë këto parashikime apo dispozita ligjore, për të cilat ju, mendoni se mund të krijojnë pështjellim gjatë zbatimit të ligjit?

Patjetër, më lejoni te listoj disa prej tyre. Kështu, neni 23 i ligjit parashikon se “drejtoria vendore e kadastrës me aktin e regjistrimit dhe lëshimin e certifikatës (së pronësisë), garanton formalisht titullin e pronësisë në favor të pronarit ose bashkëpronarëve”, si dhe “me lëshimin e certifikatës, pronarit i lind e drejta për ta disponuar pronën lirisht, për aq sa ajo nuk ka barrë hipotekore”.

Më tej, neni 24 sanksionon se aktet e gjykatave, noterëve, apo organeve të tjera shtetërore për fitimin, njohjen, ndryshim e pronësisë, i nënshtrohen regjistrimit paraprak në kadastër.

Ndërsa regjistrimi përfundimtar i tyre realizohet vetëm me kërkesë të palës së interesuar/përfituese, pas pagesës së tarifës. Nga leximi i këtyre neneve vërejmë disa momente problematike.

Së pari, qëndrimi i jurisprudencës, konkretisht vendimi unifikues i kolegjeve të bashkuara të gjykatës së lartë nr. 1, datë 06.01.2009, në interpretimin që i bën nenit 83 të Kodit Civil, i cili parashikon se “Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe të të drejtave reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm …”, është që pronësia mbi një pasuri të paluajtshme kalon në çastin e lidhjes së kontratës së tjetërsimit të kësaj pasurie.

Ndërsa regjistrimi në regjistrin e pasurive të paluajtshme është vetëm një mjet i nevojshëm, me karakter deklarativ, për të mundësuar komunikimin formal tek të tretët kontratës së tjetërsimit të pasurisë.

Kësisoj, në interpretimin që i bëhet nenit 83 të Kodit Civil, përfituesi i pasurisë së paluajtshme bëhet pronar i saj, materialisht dhe formalisht, në çastin e nënshkrimit të kontratës përkatëse. Nga dispozitat e sipërpërmendurat të ligjit për kadastrën të krijohet përshtypja se regjistrimi në kadastër është kusht për njohjen (garantimin) formal të titullit të pronësisë.

Nëse me këtë parashikim legjislatori ka dashur të emancipojë konceptin e njohjes formale të titullit të pronësisë, atëherë do të kishte qenë me vend që ndërhyrja normative të bëhej në ligjin material që rregullon marrëdhëniet juridiko-civile. Kështu, në mënyrë që të përmbysej, ose emancipohej, quajeni si të doni, qëndrimi aktual i jurisprudencës në raport me çastin e kalimit të pronësisë, do të duhej të ishte ndërhyrë normativisht në nenin 83 të Kodit Civil.

Një parashikim i tillë në ligjin për kadastrën, i cili është instrumenti procedural për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme, në gjykimin tim krijon amulli dhe mospërputhje me interpretimin që jurisprudenca i ka bërë dispozitave të Kodit Civil. Edhe pse ligji për kadastrën, në kuadër të hierarkisë formale të normave, qëndron mbi vendimet unifikuese të gjykatës së lartë, në rastin konkret, vendimi i gjykatës së lartë mund të pretendojë prevalencë.

Kjo, pasi vendimi në fjalë nuk përfaqëson një burim origjinar të së drejtës, por një instrument për interpretimin e drejt të një normë ekzistuese të Kodit Civil (nenit 83), i cili, nga pikëpamja hierarkike, prevalon në të gjitha aspektet ndaj ligjit për kadastrën.

Sqaroj se parimi i ligjshmërisë, i sanksionuar shprehimisht, në nenin 5 të ligjit për kadastrën, kërkon që veprimtaria kadastrale të ushtrohet në përputhje me Kodin Civil. Së dyti, në gjykimin tim, arsyetimi i mësipërm vlen edhe në rastin e njohjeve të titujve të pronësisë, ndër të tjera, me vendim gjykate.

Vendimi i gjykatës është instrumenti që konstituon të drejtën e pronësisë, formalisht. Jo regjistrimi në kadastër. Nga dispozitat e sipërpërmendura të ligjit për kadastrën të krijohet përshtypja se regjistrimi në kadastër është kusht për njohjen (garantimin) formal të titullit të pronësisë.

Me fjalë të thjeshta, në bazë të nenit 24 të ligjit, nëse gjykata të njeh pronar dhe vendimi përkatës është dërguar, nga kjo e fundit, pranë zyrës kadastrale, ky akt regjistrohet vetëm paraprakisht. Që ai të kompletohet, pra, të konstituohet e drejta e pronësisë, duhet edhe një regjistrim shtesë formal nga kadastra në kuadër të aplikimit dhe pagesës së tarifës përkatëse. Në këtë rast është shtuar një element burokratik, qëllimi i të cilit rezulton të jetë vetëm arkëtimi i tarifës së shërbimit të regjistrimit, pa patuar asnjë vlerë të shtuar per se.

Në këtë këndvështrim, kjo dispozitë duket sikur bie ndesh me parimin e proporcionalitetit, të sanksionuar, ndër të tjera në Kodin e Procedurës Administrative; pasi është e paqartë se ku qëndrojnë domosdoshmëria dhe përfitimet e këtij veprimi formal, që të quhet proporcional. Pra, pronari pasi e ka kërkuar një herë gjyqësisht të drejtën e tij, si dhe ka paguar për të, i nënshtrohet një kushti shtesë burokratik, të postuluar në ligj, për të rikërkuar dhe ripaguar sërish shërbimin që tashmë i takon. Lëshimi i certifikatës së pronësisë nuk mund të konsiderohet shërbim publik në këtë rast.

Shërbimi publik është regjistrimi i pronës, ndërsa çertifikata vërteton, krahas të tjerave, faktin që ky shërbim është dhënë nga administrata kadastrale. Në këtë kontekst, dëshiroj të theksoj, se vendimi i gjykatës për njohjen e titullit të pronësisë do të duhet të prodhonte efekte të drejtpërdrejta në lidhje me regjistrimin e titullit. Së treti, element tjetër është parashikimi i nenit 23, sipas të cilit pronarit i lind e drejta për ta disponuar lirisht pronën, për aq sa kjo nuk ka barrë hipotekore.

Në gjykimin tim, kjo dispozitë është një nga risitë më të rëndësishme dhe, njëkohësisht, problematike të ligjit për kadastrën, pasi jo vetëm kthen përmbys praktikën gjyqësore të deritanishme, por, do të thoja, bie ndesh edhe me frymën e Kodit Civil.

Disponimi është njëri nga tre tagrat e pronarit, krahas tagrit të posedimit dhe gëzimit të pronës. Madje, gjykoj se është tagri më i rëndësishëm, pasi i jep udhë dhe materializon vullnetin e pronarit për ta përdorur pronën në format që ai e sheh të arsyeshme.

Vetë hipoteka, si e drejtë reale, përbën një formë disponimi të pronës, krahas tjetërsimit që është forma më spikatur e disponimit. Sipas parashikimit të nenit 23, parë në harmoni me dispozita të tjera të ligjit për kadastrën, një pasuri e paluajtshme nuk mund të tjetërsohet, nëse mbi të rëndon tashmë një barrë hipotekore.

Po thoni se, nëse prona është e rënduar me barrë, pronari nuk mund ta shesë atë?

Në fakt, këtë kuptojmë nga formulimi i prezantuar ne nenin 23 të ligjit të ri për kadastrën…

Për të vijuar arsyetimin, krahas nenit 23, ligji përmban edhe disa dispozita të tjera që lidhen drejtpërdrejt me çështjen e kufizimeve apo ndalimeve që barra hipotekore i shkakton disponimit të lirshëm të pasurisë së paluajtshme.

Konkretisht, paragrafi 4 i nenit 56, i cili rregullon regjistrimin dhe fshirjen e hipotekës, parashikon se gjatë kohëzgjatjes së hipotekës nuk regjistrohet asnjë kontratë për kalimin e pronësisë tek të tretët. Më tej, neni 48, që rregullon regjistrimin e lejes së ndërtimit, parashikon se hipoteka që rëndon mbi truallin mbartet në ndërtimin e ardhshëm apo mbi pjesë të tij, të cilat i janë premtuar pronarit të truallit në bazë të marrëveshjes me subjektin investitor.

Megjithatë, në këtë aspekt, neni 50, i cili rregullon regjistrimin e kontratës së sipërmarrjes dhe asaj të premtim shitjes, sanksionon se pronari i truallit nuk mund të cedojë të drejtat që lidhen me pjesët e tij të ardhshme në ndërtim tek të tretët, nëse mbi truallin rëndon një barrë hipotekore.

Gjithashtu, i njëjti nen përmban një dispozitë, në thonjëza, interesante, për rastin e investitorit që është edhe pronar trualli. Sipas kësaj dispozite, investitori që është edhe pronar i truallit ku do të ndërtohet, nuk mund t’u premtojë të tretëve njësi ndërtimore, nuk mund të lidhë kontrata premtim shitjeje me të tretët, pa miratimin me shkrim të kreditorit. Sa më sipër, rezulton se, sipas ligjit për kadastrën, me disponim të lirshëm të pronës nënkuptohet vetëm e drejta për ta tjetërsuar atë.

Kështu, nëse zotëron një truall të ngarkuar me barrë hipotekore, atë mund ta japësh për ndërtim, duke i ndryshuar formën pronës (nga tokë, në ndërtim), por nuk mund ta shesësh, dhurosh etj. Gjithashtu, nëse je njëkohësisht edhe pronar trualli edhe investitor, ndërtimin e realizuar mbi këtë truall të barrësuar, nuk ke të drejtë jo vetëm ta shesësh, por as ta premtosh për shitje tek të tretët, pa miratimin me shkrim të kreditorit.

Në këtë rast gjendemi në kushtet e një zhvendosjeje të së drejtës së disponimit të pronës, nga pronari tek kreditori, pasi ky i fundit vishet me kompetencat e miratuesit të veprimeve të disponimit për një pasuri që nuk është e tij. Kjo është dukshëm në kundërshtim me frymën e Kodit Civil, si dhe me karakterin absolut që ai i atribuon të drejtës së pronësisë. Duhet të theksoj se kontratat për premtim shitje, në praktikë, përbëjnë burime të konsiderueshme financimi për projektet ndërtimore.

Më tej, nëse zotëron një apartament, mund ta disponosh duke e dhënë atë me qira, por nuk mund ta shesësh për sa kohë mbi të rëndon një barrë hipotekore.  Madje, dispozitat rezultojnë të jenë formuluar në mënyrë aq restriktive, sa për të tjetërsuar një pasuri të paluajtshme nuk do të mjaftonte as miratimi me shkrim i barrëmarrësit hipotekor (kreditorit). Duket sikur dispozitat e ligjit për kadastrën insistojnë në shuarjen/fshirjen e barrës hipotekore, me qëllim që t’i hapet udhë transaksionit përkatës të tjetërsimit të pronës.

Bazuar në argumentet e parashtruara më sipër, në mënyrë cinike, të lind pyetja se çfarë regjimi do të ketë prona e ngarkuar me barrë hipotekore, në rastin e trashëgimisë. Pra, sipas dispozitave të këtij ligji, a do të regjistrohej kalimi i titullit të pronësisë tek trashëgimtarët përkatës, nëse prona përkatëse rezulton të jetë e ngarkuar me barrë hipotekore?

Druaj se në praktikë do të shkaktohen dukshëm peripeci dhe ngadalësime në transaksionet me pronat e paluajtshme të ngarkuara me barrë hipotekore, në rast dëshire të pronarëve për të tjetërsuar pronat e tyre.

Parashikimet e ligjit për kadastrën lidhur me kufizimet që sjell barra hipotekore, në mendimin tim, e tejkalojnë vetë objektin e këtij ligji, i cili është rregullimi i shërbimit publik të regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Dispozitat materiale që rregullojnë disponimin e pasurisë së paluajtshme, përfshirë tjetërsimin e saj, si dhe vetë barrën hipotekore, janë të sanksionuara në Kodin Civil. Parimi është që bashkësia e të drejtave reale ndjek sendin e paluajtshëm dhe jo anasjelltas.

Vetë Kodi Civil nuk e ndalon tjetërsimin e pasurisë të ngarkuar me barrë. Këtë e lë në diskrecion të palëve, për ta rregulluar, siç ju leverdis, nëpërmjet dispozitave kontraktore përkatëse. Është e vërtetë që në praktikë, fjala vjen, shumë kontrata kredie përmbajnë dispozita lidhur me kufizimin e së drejtës së tjetërsimit të pronës së ngarkuar me barrë hipotekore, por në vetvete, shkelja e këtyre dispozitave nuk ka rezultuar të sjellë pavlefshmërinë e veprimit juridik të transferimit të titullit të pronësisë (kontratës së shitjes, dhurimit), por i ka dhënë të drejtë kreditorit përkatës të kërkojë zgjidhjen e kontratës së kredisë dhe, rrjedhimisht, kërkimin e dëmit të pretenduar.

Të paktën ky ka qenë edhe qëndrimi i praktikës së shëndoshë gjyqësore. Logjika juridike, kërkon që ndryshime të tilla për kufizimin e së drejtës së pronarit për të disponuar pronën do të duhej të sanksionoheshin nëpërmjet ndryshimeve normative të vetë Kodit Civil. Në të kundërt, do të gjendemi në kushtet e konfliktit normativ midis dispozitave të ligjit për kadastrën dhe atyre të Kodit Civil.

Duhet të theksoj se asnjë nga argumentet e parashtruara nga ju, nuk rezulton të jetë trajtuar në dekretin e Presidentit të Republikës për kthimin e ligjit për rishqyrtim në Parlament. Gjithashtu, as ju nuk përmendni asnjë nga argumentet e parashtruara nga Presidenti në dekret.

Nuk dëshiroj dhe, madje, nuk e shoh aspak etike profesionalisht, të ndalem në komente për dekretin në fjalë. Pasi, në gjykimin tim, argumentet e parashtruara në dekret kanë hyrë tashmë, formalisht, në diskursin ndërinstitucional midis Kuvendit dhe Presidentit.

Argumentet e parashtruara në këtë intervistë synojnë të sjellin një tjetër perspektivë, e cila është ravijëzuar jo vetëm në mendimet e mia profesionale, por edhe në diskutimet e brendshme që së bashku me skuadrën e “Deloitte Legal” kemi bërë dhe vijojmë të bëjmë për këtë çështje dhe të tjera të ngjashme me të.

Konfrontimi paraprak, i brendshëm, me ndryshimet legjislative është një ushtrim i përhershëm për ne si profesioniste. Në këtë mënyrë jemi gjithnjë në gjendje për të adresuar në kohë dhe sa më profesionalisht nevojat e klientëve, të cilët i mbajmë vazhdimit të informuar, në lidhje me ndryshimet e rëndësishme në legjislacion.

Meqenëse përmendet “Deloitte Legal” dhe stafin e tij, ju lutem na thoni dy fjalë për këtë, le ta quajmë projekt.

“Deloitte Legal” është një shoqëri këshillimi ligjore, pjesë e grupit botëror “Deloitte”. Ajo është themeluar në maj të vitit 2017 si shoqëri më vete. Më herët, shërbimet ligjore janë ofruar nën suazën e shoqërisë mëmë “Deloitte Albania”, e cila ka pasur një departament të dedikuar vetëm për shërbimet në fjalë.

Në përbërje të ekipit tonë kemi një staf prej dymbëdhjetë profesionistësh, të talentuar dhe me curriculum shumëvjeçar ekspertize në fusha të ndryshme të legjislacionit shqiptar. Krahas Shqipërisë, ne operojmë me një staf prej pesë profesionistësh edhe në Kosovë.

Thuajse gjysma e stafit në Shqipëri dhe Kosovë vjen nga përvoja të suksesshme akademike, ndërkombëtare. Të gjitha perëndimore. Besojmë se kemi kaluar tashmë nga faza e projeksionit të së ardhmes, në hapa konkret të realizimit të saj. Me pak fjalë, nuk jemi një projekt, por një realitet në zhvillim dhe rritje të vazhdueshme.

Duhet thënë se me themelimin e “Deloitte Legal”, “Deloitte” në Shqipëri ka plotësuar kuadrin e dhënies së shërbimeve në 360 gradë. “Deloitte” është tashmë në kushtet e mbulimit të të gjitha nevojave për shërbime që mund të shfaqen në transaksione të ndryshme të klientëve, qofshin ato financiare, fiskale, ligjore etj.

Intervistoi: U.B/SCAN Magazine 

*Material i përgatitur nga portali SCAN. Ripublikimi mund të bëhet vetëm kundrejt citimit të autorësisë dhe burimit origjinal.