Tregu i pronave, a ka vend për eufori?
Në afërsisht dy vitet e fundit, tregu i pasurive të paluajtshme në kryeqytet është bërë objekt i një debati ekonomik, por edhe politik. Pas disa vitesh topitjeje, u vërejt një farë gjallërimi dhe rritje e numrit të transaksioneve. Sipas disa burimeve, kjo solli edhe një rritje të çmimeve, megjithatë kjo ngelet një çështje ende e diskutueshme, edhe në mungesë të studimeve gjithëpërfshirëse për ecurinë e tregut. Thelbi i debatit është nëse kemi një rimëkëmbje të mirëfilltë të tregut dhe, nëse është kështu, cilat janë burimet e kësaj rritjeje. Po përpiqemi të bëjmë një analizë objektive në faktorët e kërkesës dhe ofertës, për të kuptuar ç’po ndodh në tregun e pasurive të paluajtshme.
BSH dhe agjentët: nuk ka rritje çmimesh
Ndër të paktat studime të rregullta të tregut të pasurive të paluajtshme bëhet nga Banka e Shqipërisë, në kuadrin e raporteve tremujore të politikës monetare. Tregu i banesave është barometër i rëndësishëm i shëndetit të ekonomisë, por, edhe një faktor i lidhur me stabilitetin financiar, duke pasur parasysh se banesat janë edhe lloji më i zakonshëm i kolateralit që bankat mbajnë për dhënien e kredive bankare. Po t’i referohemi Bankës së Shqipërisë, vështirë se mund të flitet për një boom në tregun e banesave. Indeksi i çmimit të banesave ra për katër tremujorë radhazi, përgjatë gjithë vitit 2017. Sidoqoftë, në dy tremujorët e fundit rënia ishtë më e përmbajtur, mesatarisht me 2.1%, krahasuar me rënien mesatare prej 8.7% në gjysmën e parë të vitit. Studimi i BSH ka disa kufizime metodologjike, duke qenë se mbështetet vetëm në çmimet e ofruara në gazetën “Çelësi” për banesat në kryeqytet. Gjithashtu, indeksi ndërtohet në lekë, ndërkohë që çmimet e pronave në Shqipëri kuotohen në euro. Zhvlerësimi i monedhës europiane ka ndikuar, rrjedhimisht, në ecurinë e indeksit, ndaj edhe kursi i këmbimit është një faktor që duhet mbajtur parasysh. Megjithatë, shifrat e Bankës së Shqipërisë sigurisht që nuk mbështesin perceptimin se çmimet e banesave kanë nisur një cikël të rritjes spektakolare. Një mendim të ngjashëm ndajnë edhe agjentët e pasurive të paluajtshme.
Lefter Sila, vlerësues dhe agjent i pasurive të paluajtshme, thotë se perceptimi që tregu i pronave është gjallëruar nuk është plotësisht i saktë. Numri i transaksioneve ngelet më i pakët krahasuar me periudhën para se tregu të prekej nga kriza. Rritja e kërkesës dhe e transaksioneve është e përqendruar më shumë në zonat perifikerike, ku çmimet janë më të ulëta dhe më të përballueshme. Ndërkohë, në përgjithësi tregu ka ende ofertë dhe z.Sila shprehet se pothuajse kudo ku ndërtohet ka prona të pashitura.
“Interesi për investim në prona ka rënë. Dikur, pronat mund të shiteshin në një kohë të shkurtër dhe çmimet ishin në rritje. Sot, të shesësh një pronë është më e vështirë. Koncepti i gjallërimit të tregut është relativisht i pasaktë. Nga të dhënat që disponojmë, transaksionet nuk janë ende në nivelet e disa viteve më parë. Për sa i takon çmimeve, ato janë rritur vetëm për ndërtimet që kanë filluar pas vitit 2015 e në vazhdim. Çmimet e tyre janë 30%-40% më të shtrenjta se pronat e tjera në të njëtën zonë,” thotë z.Sila.
Sipas ekspertëve, kjo rritje e çmimeve lidhet sidomos me faktorë të krahut të ofertës. Mes ndërtuesve ka konkurrencë të lartë për të siguruar truall ndërtimi, çka bën që pjesa e pronarit të tokës të jetë shumë e lartë, deri në 40%. Nga ana tjetër, rritja e taksës së ndikimit në infrastrukturë e ka rritur ndjeshëm koston e ndërtimit për pallatet e reja.
“Kjo shpjegohet me disa faktorë. E para, pronarët e tokës tani marrin deri në 50% të pallatit. Një pjesë tjetër të pallatit ndërtuesi e jep me klering te kontraktorët. Taksat e ndikimit në infrastrukturë është rritur, ndërsa sipërfaqja e shfrytëzueshme është ulur. Ndërtuesit i ngelet për të shitur 20%-30% të pronës. Me një pjesë të tillë të ngelur, natyrshëm ndërtuesi duhet të rrisë çmimet për të fituar nga investimi që kryen. Por, duhet të themi edhe këtë: nëse më parë pallatet shiteshin maksimalisht në karabina, tani ka pallate të përfunduara me apartamente të pashitura. Ky stok po krijohet në çdo zonë ku ndërtohet,” shton ai.
Tiranë, shtohen lejet, por edhe taksat
Moratoriumi i lejeve pati një ndikim të konsiderueshëm në sektorin e ndërtimit. Zhbllokimi në vitin 2016 i hapi rrugë investimeve në pritje që ishin akumuluar gjatë viteve dhe numri i lejeve të ndërtimit për vitin 2017 shënoi nivelin më të lartë për pesë vitet e fundit. Sipas të dhënave nga Instituti i Statistikave, vitin e kaluar u miratuan 819 leje ndërtimi, në rritje me 80% krahasuar me vitin 2016. Vlera e përafërt e lejeve të miratuara ishte 49 miliardë lekë, edhe kjo shifër rekord për pesë vitet e fundit dhe gati dy herë më e lartë krahasuar me vitin 2016. Sipas statistikave të detajuara, lejet janë të shpërndara si tek ndërtimet rezidenciale, ashtu edhe në ato për qëllime biznesi, ndërtesa tregtare, industriale apo hotele. Një efekt në rritjen e numrit të lejeve po jep edhe kufizimi i praktikës së ndërtimeve pa leje. Kështu, 75% e lejeve të dhëna për ndërtime rezidenciale vitin e kaluar janë për ndërtesa një ose dykatëshe. Ndërkohë, numri i lejeve për pallate në të gjithë Shqipërinë vitin e kaluar ishte 129. Numri më i madh i lejeve të ndërtimit gjatë vitit të kaluar u përqendrua në kryeqytet. Sipas Instat, në Bashkinë Tiranë vitin e kaluar u dhanë 100 leje ndërtimi. Por, në Tiranë çlirimi i lejeve të ndërtimit u shoqërua me ndryshime fiskale jo të papërfillshme. Taksa e ndërtimit në infrastrukturë u rrit nga 4% në 8%. Kjo do të thotë se, qysh në momentin e marrjes së lejes, ndërtuesi duhet të paguajë në shtet 8% të vlerës së ndërtimit, të llogaritur me çmime reference. Në mungesë të statistikave të detajuara për vlerën e ndërtimeve sipas lejeve në Bashkinë Tiranë, po marrim një shembull: nëse një investitor ndërton një pallat me vlerë tregu të llogaritur në 10 milionë euro, ai duhet të paguajë që në fillim 800 mijë euro taksë për ndikimin në infrastrukturë.
Tirana, në pesë vjet u shtua me 96 mijë banorë
“Dehja” e çmimeve të pasurive të paluajtshme në Tiranë e ka origjinën te një kërkesë gjithmonë në rritje. Pas viteve ‘90, lëvizjet e brendshme të popullsisë e kanë rritur vazhdimisht numrin e banorëve të kryeqytetit. Mjafton të shohim statistikat zyrtare për të kuptuar se kjo dyndje drejt Tiranës vazhdon ende me ritme mjaft të larta. Sipas Institutit të Statistikave, popullsia e Tiranës (në nivel qarku) në fund të vitit 2017 ishte afro 884 mijë banorë. Në harkun e pesë viteve të fundit, popullsia e Tiranës është shtuar me 96 mijë banorë. Vetëm gjatë vitit 2017, Tiranës iu shtuan 22 mijë banorë më shumë. Të gjithë këta njerëz kanë nevojë të akomodohen dhe ushqejnë kërkesën në tregun e pasurive të paluajtshme. Lëvizjet demografike shpjegojnë më së miri etjen e pashuar për ndërtime të reja në Tiranë, ashtu si edhe çmimet tejet të larta të shitjes së tyre.
Studimi Inf ‘93: 2008-2015, çmimet ranë me 19%
Sipas studimit të tregut nga agjencia imobiliare “Inf ‘93”, pas vitit 2008 çmimet e pasurive të paluajtshme nisën një cikël rënieje, rënie që ka vazhduar deri në vitin 2015, viti i fundit i marrë në analizë në studim. “Inf ‘93” vlerëson se që nga viti 2008 deri në vitin 2015, çmimi mesatar i shitjes së banesave në Tiranë ra me rreth 19%. Kjo rënie e çmimeve, e kombinuar me nevojën e lartë për strehim dhe me interesat e favorshme të kredisë bankare, ka nxitur një kërkesë më të lartë në vitet e fundit, por kryesisht në zonat periferike, ku çmimet janë më të lira.
“Në Shqipëri, të ardhurat janë të ulëta në raport me vendet e zhvilluara europiane. Meqë të ardhurat janë të ulëta, blerësit tentojnë të shkojnë në zonat më të lira. Vëmë re një fakt, që zona e Yzberishit në vitet e fundit ka marrë një zhvillim për sa i takon tregut të pasurive të paluajtshme. Pesë vite më parë aty kishte shumë pallate pa shitur. Por, meqë çmimet atje janë më të ulëta, së fundmi shitjet janë rritur,” thotë agjenti Lefter Sila.
Çmimet e pasurive të paluajtshme ngelen ende shumë të larta në raport me të ardhurat mesatare. Në vitin 2015, çmimi mesatar i blerjes së pasurive të paluajtshme vlerësohej në rreth 720 euro për m2. Instat vlerëson se paga mesatare bruto në Shqipëri në vitin 2016 ishte më pak se 46 mijë lekë, në rënie me rreth 1 mijë lekë krahasuar me vitin 2015. Nga ana tjetër, mund të supozojmë se në Tiranë pagat dhe të ardhurat mesatare janë më të larta se mesatarja kombëtare. Megjithatë, aftësia blerëse për pasuri të paluajtshme është shumë e lidhur me ecurinë e burimeve të tjera të financimit, sidomos me kredinë bankare.
Kredia, 370 milionë euro në dy vjet
Me siguri mund të thuhet se një nga faktorët që ka mbështetur një rritje të kërkesës është kredia bankare.
Pas krizës, shumica e bankave kanë vendosur një fokus të shtuar drejt segmentit retail dhe veçanërisht kreditimit të individëve. Qëllimi është diversifikimi i portofolit të kredisë dhe ulja e përqendrimit të lartë të rrezikut në segmentin e biznesit. Kur flitet për kreditim individësh, produkti më i lakmuar janë kreditë për blerje banesash. Ato janë kredi afatgjata dhe mundësojnë rritje të qëndrueshme të portofolit të kredisë. Gjithashtu, rreziku është më i ulët, sepse kredimarrësit janë shumë më të përkushtuar ndaj një shlyerjeje korrekte, kur banesa e tyre është vendosur si kolateral. Jo rastësisht, kreditë për blerje banesash kanë raportin më të ulët të kredive me probleme krahasuar me të gjitha produktet e tjera të kredisë. Në çdo rast, banesat janë ndër kolateralet më cilësore mes pasurive të paluajtshme. Interesat e kredive për blerje banese kanë zbritur në nivelet më të ulëta historike, duke shfrytëzuar politikën monetare lehtësuese për monedhat euro dhe lek. Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, vitin e kaluar interesi mesatar për kreditë e reja me qëllim blerje banesash në lekë ishte 4.1%, ndërsa në euro më pak se 3.2%. Norma të tilla interesi kuptueshëm janë joshëse që shumë familje të vendosin të blejnë një shtëpi të tyre. Një shtysë e mëtejshme për kreditimin ka ardhur nga programe publike, si, për shembull, dhënia e kredive sociale me subvencionim të normave të interesit nga Bashkia e Tiranës. Të gjithë këta faktorë e kanë çliruar ndjeshëm ofertën e bankave për kredi hipotekare. Në dy vitet paraardhëse, 2016 dhe 2017, sistemi bankar ka dhënë gjithsej 49 miliardë lekë ose rreth 370 milionë euro kredi të re për blerje banesash.
“Ne vëmë re që shumica e transaksioneve po bëhet përmes kredive bankare. Gjithnjë e më shumë blerësit po mbështeten në këtë instrument për të financuar shtëpinë,” thotë agjenti Lefter Sila.
Remitancat, 1.25 miliardë euro për dy vjet
Një faktor me peshë shumë të rëndësishme në tregun e pasurive të paluajtshme kanë qenë historikisht edhe remitancat. Dërgesat e emigrantëve janë investuar, në një masë të madhe, për blerjen e banesave, jo vetëm në Tiranë, por edhe në qytete të tjera të vendit. Shumë emigrantë kanë blerë shtëpi si formë investimi për të ardhmen e tyre, ose edhe për të ndihmuar të afërmit e tyre në Shqipëri. Për vitin 2017, dërgesat e emigrantëve kishin vlerën e 636 milionë eurove, me një rritje me 3.4% krahasuar me vitin 2016. Po të llogarisim dy vitet e fundit, 2016 dhe 2017, dërgesat e emigrantëve kishin vlerën e 1.25 miliardë eurove. Që nga viti 2015, vlera e remitancave i është kthyer rritjes, pas rënies së ndjeshme gjatë viteve të para të krizës ekonomike të Eurozonës.
Ersuin Shehu/SCAN Magazine
*Material i përgatitur nga portali SCAN. Ripublikimi mund të bëhet vetëm kundrejt citimit të autorësisë dhe burimit origjinal.